حجية العقود العرفية

هل تحرير العقود بين الأفراد دون التوثيق فى الشهر العقارى يتم العمل به لدى المحاكم ويسرى مفعول هذه العقود وتعمل عمل العقود الموثقة أم لا.

الرد :

إن المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 تقضى بأن جميع العقود التى من شأنها إنشاء حق ملكية أو حق عينى عقارى آخر أو نقله أو تغييره أو زواله يجب تسجيلها ، و أن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق و لا تنتقل و لا تتغير و لا تزول ، لا بين المتعاقدين أنفسهم و لا بالنسبة لغيرهم ، و أنه لا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الإلتزامات الشخصية بين المتعاقدين ، و أن هذه الأحكام تعتبر مقيدة للنصوص الخاصة بإنتقال الملكية و الحقوق العينية الأخرى بمجرد الإيجاب و القبول بين المتعاقدين .

فما لم يحصل التسجيل فإن الملكية تبقى على ذمة المتصرف حتى ينقلها التسجيل ذاته للمتصرف إليه و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة التى تمضى من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أى حق فيها . و فى تلك الفترة إذا تصرف المتصرف لشخص آخر فإنه يتصرف فيما يملكه ملكاً تاماً ، فإذا أدرك هذا الشخص الآخر و سجل عقده قبل تسجيل عقد المتصرف إليه الأول فقد خلصت له - بمجرد تسجيله - تلك الملكية العينية التى لم يتعلق بها حق ما للأول ، حتى و لو كان المتصرف و المتصرف إليه الثانى سيئ النية متواطئين كل التواطؤ على حرمان المتصرف إليه الأول من الصفقة . و إذن فلا يقبل من أى إنسان لم يكن عقده مسجلاً ناقلاً الملك فعلاً إليه أن ينازع من آل إليه نفس العقار و سجل عقده من قبله مدعياً أن له حقاً عينياً على العقار يحتج به عليه ، كما أنه لا يقبل مطلقاً الإحتجاج على صاحب العقد المسجل الذى إنتقلت إليه الملكية فعلاً بتسجيله ، لا بسوء نية المتصرف ولا بالتواطؤ